Or versus immobilier : quelle est la meilleure valeur refuge ?

Les dernières annonces du gouvernement visant à supprimer progressivement les dispositifs d’aide à l’achat de logements neufs viennent renforcer l’écart grandissant qui existait déjà entre la pierre et les métaux précieux, l’or en particulier, en leur qualité de valeurs refuges. L’avantage restant désormais plus que jamais au bénéfice de l’or métal.

Quand on parle de valeur refuge, on évoque un investissement, un placement, perçu comme étant capable de conserver sa valeur, voire de l’augmenter, pendant les périodes de turbulence économique ou financière. Les investisseurs se tournent généralement vers ces actifs lorsque l’incertitude plane sur les marchés traditionnels, à l’instar de ce qui se passe depuis dix-huit mois maintenant en raison de la forte inflation causée par la crise sanitaire, puis par l’attaque de l’Ukraine par la Russie. 

Il existe plusieurs valeurs refuges en fonction des circonstances, mais les deux auxquelles on songe systématiquement parce que leur nature ne s’est jamais démentie à travers l’histoire, sont l’immobilier d’une part et l’or d’autre part. Sauf que ces deux actifs ne sont pas égaux, et surtout ne présentent pas les mêmes intérêts ni les mêmes avantages. En réalité, sur un grand nombre de points, l’or reste largement préférable à la pierre. 

1. La fiscalité : un premier obstacle pour l’immobilier

L’un des principaux avantages de l’or réside dans sa fiscalité. En effet, l’or n’est pas imposé sur la détention. En revanche, un propriétaire immobilier doit s’acquitter de différentes taxes durant toute la durée de détention du bien. La taxe foncière, notamment, peut être un fardeau financier important, surtout si le bien est situé dans une zone à forte valeur immobilière.

2. L’accessibilité : l’or, une valeur refuge à la portée de tous

L’accessibilité économique de l’or est supérieure à celle de l’immobilier. Alors qu’un investissement immobilier peut nécessiter des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros, l’or peut être acheté en petites quantités, à l’once voire au gramme pour quelques centaines d’euros. Cette caractéristique permet aux investisseurs disposant de moins de capital de diversifier leur portefeuille et surtout de bénéficier de la protection d’une valeur refuge sans devoir pour autant mobiliser une somme importante.

3. La liquidité : l’or, roi de la flexibilité

La liquidité est un critère essentiel dans l’évaluation d’un investissement. Et là encore, l’or a une longueur d’avance puisqu’il est plus facilement et plus rapidement convertible en cash que l’immobilier, notamment parce que le métal jaune bénéficie d’une demande constante sur les marchés mondiaux. Mieux encore, cette demande s’accroît très sensiblement en période de crise. Et ces dernières années ont d’ailleurs vu les principaux investisseurs institutionnels (à commencer par les banques centrales) acheter de l’or comme rarement auparavant, en réaction aux différentes turbulences rencontrées par les marchés à l’occasion des crises financières, sanitaires et même géopolitiques qui se sont succédé depuis une dizaine d’années maintenant. À l’inverse, l’immobilier est très peu liquide et un bien peut demander des mois, voire des années pour être vendu dans de bonnes conditions, à plus forte raison lorsque le marché est en baisse, ou en tout cas subit des tensions comme actuellement en raison de la remontée brutale des taux d’intérêt qui limite considérablement l’accès au crédit.

4. La transportabilité : l’or est un actif intrinsèquement mobile

L’or possède un avantage indéniable en termes de transportabilité. Il peut être déplacé facilement et rapidement, ce qui permet à un investisseur de délocaliser ses actifs en fonction de l’évolution des conditions du marché ou des situations politiques. Cette caractéristique n’est pas partagée par l’immobilier, qui est par nature immobile. Il arrive ainsi qu’un bien immobilier voie sa valeur décroître en raison d’une dégradation de la zone d’implantation, qu’il s’agisse de déclin économique ou démographique, de l’installation d’infrastructures occasionnant des nuisances (aéroport, autoroute, usine de recyclage des déchets, élevage intensif, industrie polluante…), de nouvelles règles de conformité, de catastrophes naturelles ou environnementales (inondations, séismes, érosion des sols…), sans parler de la paupérisation de certains quartiers, de la montée de la violence ou de la délinquance, etc. Dans de telles circonstances, il est non seulement impossible de déplacer son bien immobilier vers une zone plus favorable, mais il devient également très difficile de le vendre pour tenter de récupérer le capital investi. Autant de problèmes qui n’existent pas avec l’or.

5. La fractionnabilité : l’or permet une flexibilité maximale

Au même titre qu’il peut être acheté en quantités variables, l’or peut être vendu par fractions, ce qui offre une grande flexibilité aux investisseurs. Contrairement à l’immobilier, qui doit être vendu en tant qu’unité unique (à moins d’être divisé en plusieurs propriétés distinctes), l’or permet aux investisseurs de liquider partiellement leur investissement selon leurs besoins, sans avoir à vendre l’ensemble de leur position. Ils peuvent ainsi continuer à être investis en métaux précieux tout en libérant ponctuellement du cash pour pallier des difficultés passagères. Les propriétaires de biens immobiliers sont davantage dans une approche de tout ou rien…

6. L’inaltérabilité : l’or est une valeur qui traverse le temps

L’une des principales caractéristiques de l’or réside dans sa nature impérissable. C’est un métal qui ne subit pas de dégradation physique avec le temps, et c’est d’ailleurs ce qui a contribué, et qui contribue encore aujourd’hui, à en faire LA réserve de valeur par excellence. En revanche, l’immobilier se dégrade inéluctablement et nécessite un entretien régulier pour tenter de limiter les effets du temps. Effets qui finiront malgré tout par avoir raison des constructions les plus robustes, comme en témoignent les nombreuses ruines historiques qui parsèment nos territoires, et qui étaient de belles et riches demeures à l’époque où ont été frappées certaines pièces d’or qui nous sont parvenues, quant à elles, quasiment intactes malgré le même nombre d’années, ou de siècles d’existence.

7. La sobriété : en dehors de son achat, l’or ne coûte pratiquement rien

On l’oublie souvent, mais l’achat d’un actif, dût-il être une valeur refuge, n’est que rarement la seule dépense à envisager et il faut souvent aussi compter avec les coûts associés à sa possession. On l’a vu plus haut, l’immobilier est ainsi taxé durant toute la période de détention, à l’inverse de l’or. Il y a aussi l’entretien dont il faut tenir compte lorsqu’on est propriétaire. Cela peut inclure des travaux de rénovation, des réparations, le remplacement d’équipements vétustes, mais aussi des frais de nettoyage, d’assurance, de gestion, voire de chauffage et de climatisation. En outre, dans le cas de l’immobilier locatif, il peut y avoir des périodes de vacance, durant lesquelles le propriétaire ne perçoit pas de loyer mais doit toujours assumer les charges de copropriété par exemple. À l’inverse, la possession d’or ne génère que très peu de charges. Une fois l’or acheté, qu’il s’agisse de lingots ou de pièces, il n’y a généralement pas de frais récurrents à payer, à plus forte raison lorsque les acheteurs choisissent de conserver leur or chez eux. Néanmoins, il existe alors trop de risque de dépréciation (liée à de mauvaises conditions de stockage), ou même tout simplement de vol pour qu’on conseille raisonnablement ce genre de solution. Mieux vaut confier son or à des spécialistes qui le conserveront dans des dépôts sécurisés. Certes, ces professionnels peuvent éventuellement facturer des frais de garde (pas chez VeraCash !), mais ces derniers restent généralement modestes et sont de toute façon largement inférieurs et sans commune mesure avec les coûts de détention d’un bien immobilier.

8. Fongibilité : l’or reste une monnaie d’échange universelle

Enfin, l’or est fongible. Chaque once d’or est interchangeable avec une autre. Cette fongibilité fait de l’or une monnaie d’échange universellement acceptée. L’immobilier, en revanche, est unique en son genre : chaque propriété a des caractéristiques qui la rendent distincte des autres, ce qui peut rendre plus difficile la réalisation de transactions simples et rapides. De la même façon, autant il est aisé d’imaginer échanger un bien contre une certaine quantité d’or (ce qui a d’ailleurs été le cas durant la majeure partie des six derniers millénaires de notre histoire !), autant il semble compliqué d’utiliser un bien immobilier pour « acheter » un autre bien ou pour « payer » un service.

En conclusion, bien que l’or et l’immobilier occupent une place de choix dans le cœur des investisseurs à la recherche de sécurité financière, en raison notamment de leur capacité à préserver la valeur du capital pendant les périodes de turbulence économique ou financière, ces deux actifs sont toutefois loin d’être identiques. Et qu’il s’agisse de risques à moyen et long terme, de coûts de gestion ou encore de contraintes liées à leur seule possession, l’or conserve d’indéniables avantages par rapport à l’immobilier.